Le 6 octobre 2022 – Nouveau diagnostic de performance énergétique, hausse des taux d’intérêts, fin de la pandémie… Ces changements ont, certes, un impact direct sur le marché immobilier, mais faut-il pour autant s’alarmer ? Traversons-nous une crise immobilière ? Quelles conséquences pour les détenteurs d’une société patrimoniale ? Nos experts vous résument la situation et les bonnes pratiques à adopter.
Des exigences énergétiques revues à la hausse
Premièrement, il est prédit à ce jour que les ventes de logements dans l’ancien devraient reculer en 2022 et 2023 (source : prévisions de la BPCE). Effectivement, ce même groupe bancaire estime un ralentissement du marché de 5% en 2022 et de 8,6% en 2023. Pour cause, le score PEB faible de ces habitations construites il y a plusieurs dizaines d’années. Les nouveaux acheteurs, souvent conscients du coût des rénovations liées à un mauvais PEB, sont désormais plus enclins à calculer le montant de l’investissement sur base de ces travaux, ce qui engendre une légère diminution des transactions.
Néanmoins, malgré un ralentissement, les transactions annuelles demeurent supérieures au million, soit 1 119 000 en 2022 et 1 023 000 en 2023, ce qui confirme que les belges ont, encore et toujours, une brique dans le ventre.
Ainsi, d’un point de vue locatif, les nouvelles limites sur l’indexation annuelle en fonction du PEB font reculer les investisseurs souhaitant générer du rendement via leurs unités et non vivre dedans. En effet, les logements classés A, B ou C pourront être indexés, tandis que ceux classés D pourront être indexés à moitié, et ceux classés plus bas ne pourront plus être indexés. C’est, du moins, ce qui est applicable en Flandre à ce jour, et ce qui pourrait être étendu au reste de la Belgique. Une réforme compréhensible au vu de la situation énergétique actuelle, mais toutefois contraignante du côté des investisseurs et propriétaires.
Le schéma ci-dessus concerne la proportion des différentes classes PEB des appartements bruxellois à ce jour. On remarque une majorité avec plus de 60% du parc immobilier rendu non-indexable en 2023, si cette nouvelle régulation est appliquée. De cette manière, les calculs de rendement locatifs sur plusieurs années ne seront plus les mêmes qu’auparavant, sauf en cas de gros travaux, ce qui implique indéniablement un vide locatif et un surcoût par rapport au prix d’acquisition (sans compter la hausse du prix des matériaux).
Des taux d’intérêt croissants, des achats immobiliers moins importants
Deuxièmement, commençons par admettre la chose suivante : ces dernières années, les taux d’intérêt étaient historiquement bas. Ces taux n’étaient donc pas « standard ». Effectivement, pour les belges, malgré la hausse continue des prix des maisons et appartements, le moment était opportun pour acheter. Mais alors, le marché est-il en plein ralentissement ?
Oui, mais non. Tout dépend de l’échelle à laquelle nous analysons ces transactions. La période de Covid fut le symbole d’un boom immobilier en Belgique, le marché étant extrêmement dynamique, notamment grâce à ces taux très bas, mais aussi parce que les foyers belges se sont soudainement retrouvés à l’étroit lors des confinements. Ce projet d’acheter qui devait donc aboutir à moyen-terme, a été avancé à court-terme pour bon nombre de belges, au vu du contexte favorable. Depuis début 2022, le marché est, certes, en ralentissement progressif, mais il reste dynamique. En effet, les transactions demeurent plus élevées qu’à la période pré-covid. Cependant, il est vrai que c’est la première année où les transactions baissent depuis 2018.
Aussi, la hausse des taux d’intérêt, visible depuis 2022, devrait se poursuivre en 2023. Selon les équipes de BPCE, le taux effectif global des crédits de 20 ans et plus devrait atteindre l’an prochain 3,5 % soit des taux que nous n’avions pas connus depuis 2014.
Le belge et l’épargne : un excès de prudence ?
La réputation est effectivement justifiée : le belge est un grand épargneur. L’importance d’une épargne généreuse se transmet de génération en génération et la propension à l’épargne est bien plus élevée que dans les pays voisins. La NBB le confirme : « En Belgique, le taux d’épargne a atteint un niveau record en 2020 et s’est maintenu à un niveau plus élevé que d’ordinaire pendant une longue période, ce qui a entraîné l’apparition d’un « excédent d’épargne » substantiel. » Certes cette épargne était majoritairement forcée (fermeture des magasins, restaurants et autres lieux de consommation), celle qui se poursuit actuellement est volontaire. Récession, crise économique, incertitude fiscale…tous ces termes fusent dans les médias et ne rassurent pas le belge, qui choisit donc d’étoffer son « coussin de sécurité » dans l’attente de pouvoir refaire confiance au contexte économique dans lequel il dépense. Bien que le belge soit réputé pour avoir une brique dans le ventre, sa propension à l’épargne prend le dessus lors de situations économiques qui lui paraissent peu stables.
Je possède une société patrimoniale, est-ce le moment de la vendre ?
En conclusion, c’est le moment d’y penser sérieusement. En effet, la valeur de votre patrimoine influant largement sur le prix de revente des parts de votre société, une négociation qui commence aujourd’hui prend tout son sens. De plus, la fiscalité dans ce secteur est sur le point de changer. La régulation de la taxation sur la plus-value étant favorable au vendeur à ce jour, le sujet est d’autant plus d’actualité sur la table des négociations fiscales belges. Contrairement à l’achat immobilier, ici il y a urgence. Vendre sa société immobilière est très avantageux pour le vendeur, mais risque de l’être de moins en moins dans les années à venir. Aujourd’hui, un propriétaire qui vend son immeuble est soumis à une taxation sur la plus-value. En revanche, cette taxation n’est applicable que s’il existe un délai de moins de 5 ans entre l’achat et la revente : les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés. Dans ce cas, le taux de taxation y sera alors de 16,5 %. Ainsi, il est considéré qu’un particulier n’a pas à subir de taxation sur la plus-value acquise, même importante. Cependant, c’est le cas uniquement s’il agit dans un cadre privé. En 2023, il est question que cette loi change.
C’est pourquoi, dans le cas de la vente d’une société immobilière, soyez plus francs qu’avec un achat immobilier : faites valoriser, discutez, prenez rendez-vous et avancez. Si l’idée vous a déjà effleuré l’esprit, il y a matière à creuser et c’est l’occasion de le faire.
Conclusions générales
- Les nouvelles exigences énergétiques ont-elles un impact défavorable sur les transactions immobilières ? Oui, mais les transactions annuelles restent élevées, la situation n’est donc pas inquiétante à ce jour (6 octobre 2022).
- Les taux d’intérêts découragent-ils les belges d’acheter ? Oui, certains belges. Les taux d’intérêt des années précédentes étaient tellement bas qu’ils « justifiaient » l’augmentation des prix des logements, c’est moins le cas en ce dernier trimestre de 2022.
- La situation économique pousse-t-elle le belge dans une phase de prudence ? Oui, comme à chaque veille de changement de situation économique : le belge tâte le terrain, attend des réponses, et se positionne dès qu’il se sent en confiance. C’est un comportement connu et cyclique.
- Traversons-nous pour autant une crise immobilière ? Non, pas à ce jour. Les transactions ralentissent mais restent plus élevées qu’en période pré-covid, elles demeurent donc très importantes.
- Dois-je vendre ma société patrimoniale ? Cette décision vous appartient, mais vous avez tout intérêt à vous renseigner dès à présent.
Nos experts sont à l’affût des évolutions dans le secteur et vous tiendront informés.
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Un article de Charline Lerinckx, CMO chez L SPHERE CORPORATE.
