Depuis la « fin » de la crise du Covid et le début de la crise énergétique, le marché immobilier à Bruxelles a connu de nombreux rebondissements. Alors que cet hiver le prix de la brique a baissé pour la première fois depuis bien longtemps, les chiffres du marché locatif ne cessent, eux, de s’affoler. 2023 s’annonce d’ores et déjà comme une année charnière pour les propriétaires de société patrimoniale de la capitale.
Vous vous sentez perdu entre les fluctuations du prix de la brique, l’augmentation des loyers, et les dernières réformes fiscales ? Pas d’inquiétude, nous sommes là pour faire le point. Que vous souhaitiez acheter, vendre, ou louer, dans cet article, vous trouverez tout ce dont vous avez besoin pour avancer en 2023 en matière de propriété immobilière.
Le prix de la brique
Tout d’abord, et ce n’est pas un secret, depuis la deuxième moitié de l’année 2022, le marché immobilier à Bruxelles est en légère baisse. Cela s’explique par plusieurs facteurs, au premier rang desquels on trouve la guerre en Ukraine et la crise énergétique qu’elle a provoquée, l’augmentation du prix des matériaux et la hausse des taux d’intérêt.
Attention cependant à ne pas tout confondre. Si le marché immobilier connait effectivement une période de refroidissement, c’est surtout le nombre de transactions qui est en baisse. Sur l’ensemble du territoire belge, le second semestre 2022 a connu une baisse de 7,1% des transactions immobilières (et de 2% sur le total de l’année). De plus, cela s’est intensifié durant ce début d’année 2023. A Bruxelles, la baisse a été de -8,6% en janvier et de -4,1% en février.
En revanche, les prix de la brique continuent, eux, de résister. Du moins, ils ne connaissent pas le ralentissement auquel on aurait logiquement pu s’attendre. En 2022, le prix des maisons a augmenté en moyenne de 8,2% et celui des appartements de 3,6%. Mais alors pourquoi un tel refroidissement au niveau des transactions ? C’est parce que l’inflation a été bien plus forte que la hausse des prix de l’immobilier. Ainsi, bien que dans l’absolu ces logements n’aient pas perdu de valeur, dans les faits ils ont perdu de la valeur réelle. De surcroît, cette décroissance devrait se poursuivre en 2023.
Un retour à la normale :
Toutefois, si vous êtes propriétaire d’une société patrimoniale, pas d’inquiétude. Selon les experts, cette situation doit davantage être vue comme une régularisation que comme une véritable situation de décroissance. En effet, le marché immobilier à Bruxelles (comme d’ailleurs dans toute la Belgique) croît globalement depuis plus de 30 ans, si bien que même la crise économique de 2008 n’avait pas réussi à l’ébranler. Cela n’est pas nouveau, les belges aiment la brique et croient particulièrement dans leur immobilier. Ils sont même 72% à être propriétaires, ce qui est bien au-dessus de la moyenne européenne.
Ces dernières années, le marché immobilier à Bruxelles était très actif. Les acheteurs avaient souvent peu de marge de négociation et devaient se décider très vite. De plus, les prix étaient souvent gonflés. Il n’était pas rare que des propriétés se vendent bien au-dessus du prix de base, et en seulement quelques jours. L’année dernière, la BNB (Banque Nationale de Belgique) annonçait même que l’immobilier belge était surévalué de 20%.
Ce refroidissement hivernal est donc plutôt bien accueilli par les acteurs du marché. Ils le voient surtout comme une normalisation, d’autant plus que pour l’instant nous sommes seulement revenus au taux d’activité pré-Covid. Vous pouvez d’ailleurs retrouver les chiffres des prix de vente des appartements et maisons bruxellois en 2022 sur le site notaire.be. Pour la suite de l’année 2023, il reste donc à voir si ce ralentissement va durer et s’intensifier ou si le marché immobilier belge va, une fois de plus, résister.
Un état des lieux des loyers
De plus en plus de locations :
Alors que dans la capitale les ventes de biens immobiliers continuent de ralentir, les locations, elles, gagnent en popularité. On constate en effet un transfert de l’achat vers la location. On voit cela principalement chez les ménages qui n’ont pas le budget pour être propriétaires. Ils sont donc obligés de louer leur bien (notamment à cause de la hausse récente du coût de la vie).
Par ailleurs, la fin de la pandémie signifie aussi que les expatriés retrouvent de plus en plus le chemin de la Belgique. Cela entraine une forte demande de locations d’appartements meublés premiums, souvent pour des durées assez courtes. Actuellement, cette demande est même supérieure à l’offre. Ainsi, de plus en plus de propriétaires de sociétés patrimoniales mettent leurs logements en location. Le marché locatif bruxellois a donc toujours le vent en poupe. Aujourd’hui 80% des habitants de la capitale sont locataires et seulement 20% propriétaires. Selon toute vraisemblance cela devrait se poursuivre cette année.
Des loyers en constante augmentation :
Vis-à-vis du prix des loyers, le marché immobilier à Bruxelles en 2023 devrait donc continuer sur sa lancée. Cela faisait déjà plusieurs années que les loyers de la capitale connaissaient une augmentation plus ou moins régulière. En janvier 2016, le loyer moyen d’un studio dans le centre-ville de Bruxelles était de 757€. Il était de 969€ en janvier 2023.
En 2020 et 2021 cette hausse avait été relativement faible (respectivement +0,7% et +0,8%, environ 8€). Toutefois, les loyers des appartements, c’est-à-dire 92% des logements en location à Bruxelles, avaient crû en moyenne de 2,5% pendant le premier semestre de l’année 2022.
De surcroît, depuis la fin de l’été, cette hausse s’est largement intensifiée du fait de la crise énergétique. En effet, à partir du mois d’août les charges locatives avaient explosé à cause de la flambée des prix du gaz et de l’électricité. Du reste, cela avait continué pendant toute la deuxième partie de l’année.
Mais alors, à quoi s’attendre pour 2023 ? D’une part, les restrictions européennes vis-à-vis des exportations énergétiques russes ne sont pas prêtes de s’arrêter. D’autre part, le gouvernement belge n’a pas, pour l’instant du moins, l’intention d’intervenir plus qu’il ne l’a déjà fait pour agir sur les prix du marché immobilier à Bruxelles (ni d’imposer un plafond à l’inflation énergétique, comme cela s’est fait en France). Par conséquent, les experts pressentent que les loyers vont continuer à croître au moins autant que pendant la fin d’année.
Attention toutefois si vous possédez une société patrimoniale et que vous faites de la location. Cette inflation des loyers est très atypique, car les nouveaux baux locatifs croissent moins vite que les baux en cours, du fait de la forte indexation de ces derniers.
Une inflation exacerbée à Bruxelles :
De plus, l’inflation des loyers est particulièrement forte à Bruxelles. Entre autres facteurs, les bâtiments y sont souvent relativement anciens et avec un indice PEB (la bête noire de nombreux propriétaires de sociétés patrimoniales de la capitale) qui est en moyenne plus élevé qu’ailleurs en Belgique et plus globalement en Europe, et donc une consommation énergétique plus importante. Cela entraine donc des charges locatives plus élevées pour les occupants.
C’est une des raisons pour lesquelles l’ordonnance du 14 octobre 2022 avait pour but d’interdire pendant 12 mois l’indexation des loyers des logements mal isolés, c’est-à-dire pour les PEB de classe F et G (les classes E ne peuvent être indexés qu’à un maximum de 50%).
Cette augmentation impacte avant tout le montant des charges locatives. Par conséquent, cette hausse se fait surtout au détriment des formules de location intégrale. C’est à dire les locations où les charges sont comprises dans le loyer. En effet, dans cette configuration la hausse des charges se répercute directement sur le prix global. En revanche, dans les locations plus classiques les loyers n’augmentent que légèrement. C’est ensuite que le locataire se fait surprendre lorsqu’il doit payer lui-même des charges très élevées.
Ailleurs en Belgique
Vous l’aurez compris, le marché immobilier à Bruxelles connait de grandes fluctuations. Mais qu’en est-il du reste de la Belgique ?
La vente, un ralentissement inégal en Belgique :
Pour ce qui est de la vente de la brique, le ralentissement est national. En effet, durant ces deux premiers mois de l’année 2023, la baisse du nombre de transactions immobilières a été de 10,5% par rapport à la même période en 2022. Cependant, le recul n’est pas le même sur tout le territoire. En Wallonie il n’est que de 4%, tandis qu’à Bruxelles il est de 6,4% et en Flandres il s’élève à 14,2%.
Renaud Grégoire, porte-parole de Notaire.be, précise : « En janvier, l’activité immobilière en Wallonie est restée relativement stable (-1,1%). En février, c’était une baisse de 7%. À Bruxelles, la baisse était de 8,6 % en janvier et 4,1 % en février. En Flandre, la baisse de janvier a été légèrement plus importante qu’en février : -15,3% contre -12,9%. ». En Wallonie, les provinces qui résistent le mieux sont Liège (-3,9%), Namur (-1,8%) et le Hainaut (-0,8%). Les provinces dans lesquelles le ralentissement est le plus prononcé sont le Brabant Wallon (-6,5%) et le Luxembourg (-12,5%).
Une hausse des loyers nationale :
Concernant la hausse des loyers, sur les 5 dernières années, les loyers de la capitale ont augmenté au total de 9,4%. Sur la même période, les prix ont augmenté de 12,2% en Flandres et 12,6% en Wallonie. Toutefois, cette tendance résulte majoritairement du phénomène de fuite des bruxellois vers la Flandre et la Wallonie pendant la pandémie de Covid. En 2022, les loyers de la région de Bruxelles, la Flandre et la Wallonie ont respectivement augmenté de 4,2%, 4,7% et 4,6%.
Ainsi, en moyenne et pour tout logement confondu, le prix des loyers en Wallonie atteint les 759€. Le Brabant wallon est la province la plus chère de Belgique avec en moyenne un loyer de 1 013€. A l’inverse, le Hainaut est devenue la province la moins chère de Belgique. Elle a été doublée par Liège, dont les prix ont crû de 15,5% depuis 2018. Les provinces ayant connu les plus fortes augmentations de loyer en 2022 sont Luxembourg et Namur, avec respectivement 5,6% et 6,4% d’inflation.
Pour garder un oeil sur l’indexation et le paiement de vos loyers, nous vous recommandons d’utiliser Smovin, un logiciel d’optimisation locative que nous utilisons depuis 2018. Celui-ci nous permet de rester au fait de toutes les évolutions appliquées aux baux de nos locataires.
Vendre sa société patrimoniale en 2023
Pourquoi vendre sa société patrimoniale :
Ainsi, du fait des conjectures récentes du marché, de nombreux propriétaires se décident à vendre leur société immobilière. A cela s’ajoutent les réformes fiscales de ces dernières années (hausse du précompte mobilier par exemple) qui desservent fortement l’immobilier en société, si bien qu’aujourd’hui un propriétaire de société patrimoniale a de nombreuses raisons, économiques et fiscales, de vouloir vendre son entreprise.
Cela est bien sûr conjugué aux multiples motivations personnelles qui peuvent conduire à une telle décision. Effectivement, la vente de sa société patrimoniale est une étape de vie qui arrive tôt ou tard dans tout parcours professionnel. Anticiper l’héritage vers ses enfants, générer rapidement du cash pour se lancer dans d’autres projets, faciliter la fin de sa carrière professionnelle, ou encore se débarrasser des procédures comptables qui accompagne la gestion des sociétés immobilières… bref, il y a de nombreuses raisons pour lesquelles le choix de se séparer de sa société patrimoniale est devenu pour certains une évidence.
Une fois que vous avez décidé que le marché immobilier à Bruxelles, ce n’était plus pour vous, et que vous souhaitez vendre votre société immobilière, il vous reste tout de même à savoir comment procéder. En réalité, votre choix est mince, vous n’avez que deux options.
Comment vendre sa société patrimoniale :
La première option, la plus classique, est la procédure de liquidation :
- Cela prend au minimum entre 6 et 12 mois pour venir à bout de tout le processus. C’est une démarche très fastidieuse, qui nécessitera beaucoup de votre temps. De plus, cela vous demandera une vigilance toute particulière pour ne pas faire d’erreur dans les formalités requises.
- De surcroît, c’est l’option qui sera la plus coûteuse fiscalement pour vous car vous serez en fait doublement taxé. Vous serez imposé une première fois sur l’impôt des sociétés (qui est à 25%), et ensuite une seconde fois sur le précompte mobilier (qui lui est à 30%). En effet, l’impôt sur les sociétés intervient dans le cadre de la liquidation du patrimoine, là où le précompte mobilier est prélevé sur le « boni de liquidation », qui est considéré fiscalement comme un dividende que se distribuent les actionnaires. En choisissant cette option, vous perdrez donc une grande partie de votre investissement immobilier.
La seconde option, plus avantageuse, n’est possible que depuis quelques années :
- L Sphere vous propose de vous racheter votre société patrimoniale ! Nous achetons votre société et, au choix, l’immobilier qu’elle contient. Concrètement, vous pouvez soit choisir de garder tout l’immobilier, soit en garder seulement une partie, soit tout nous vendre.
- Cette solution est aussi bien plus rapide et simple pour vous que la procédure de liquidation. Cela vous est d’autant plus profitable que vous évitez la double imposition (impôt des sociétés et précompte mobilier) inhérente à la procédure classique. Financièrement aussi c’est la meilleure option, d’autant plus que la plus-value réalisée sur la vente de parts de sociétés n’est pas encore taxée en Belgique, même si cela ne saurait tarder.
Propriétaire d’une société patrimoniale ? Contactez-nous !
Ainsi, si vous êtes intéressé pour nous céder votre société, ou même à titre simplement indicatif, nous vous encourageons à compléter notre formulaire de valorisation. Nos experts savent bien que chaque dossier est différent et a ses propres spécificités. C’est pourquoi nous nous ferons un plaisir de prendre le temps de discuter avec vous des caractéristiques de votre vente. Si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse mail contact@lsphere.eu.
